Capacité d'emprunt 2026 : combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

3 500 € nets par mois, aucun crédit en cours : la banque s'arrêtera à 1 225 € de mensualité, soit 250 020 € empruntés sur 25 ans au taux moyen de juillet 2026. Ce n'est pas une estimation prudente, c'est un plafond réglementaire, le même dans tous les établissements. Négocier la règle est donc sans objet ; ce qui se négocie, ce sont les deux chiffres qu'on y injecte, et l'un des deux est l'assurance.

Emprunter, et agir sur le seul chiffre négociable

Le taux d'endettement se calcule assurance comprise. Une banque ne se départage donc pas sur le taux nominal affiché en vitrine, mais sur ce total, et c'est lui qui fixe le montant empruntable. Deux banques en ligne reviennent sur la plupart des dossiers immobiliers.

BoursoBank

Banque en ligne

La banque en ligne leader en France. Frais réduits, interface fluide et produits complets.

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Notre avis : Domicilier ses revenus chez le prêteur reste l'argument qui fait bouger un taux, autant que ce soit dans une banque qui ne facture pas la tenue de compte. Son offre de crédit immobilier est intégrée, ce qui évite d'ouvrir un compte ailleurs pour emprunter.

Fortuneo

Banque en ligne

Banque en ligne réputée pour ses cartes haut de gamme gratuites (sous conditions) et son assurance vie.

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Notre avis : Le deuxième devis, celui qui donne un point de comparaison chiffré avant d'entrer chez un courtier. Souvent mieux placée sur l'assurance emprunteur, poste qui compte dans les 35% au même titre que les intérêts et qui se change désormais à tout moment.

Le calcul, sur vos revenus

Le calculateur applique la règle du Haut Conseil de stabilité financière : 35% des revenus nets, assurance comprise, crédits en cours déduits. Il rend la mensualité plafond, le montant empruntable, le budget total une fois l'apport ajouté et le coût des intérêts. Ce budget total n'est pas le prix du bien : il faut encore en retirer les frais de notaire, que la banque ne finance pas.

La règle des 35%, mot pour mot

Elle vient de la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, contraignante depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, et elle tient en deux critères : le taux d'effort ne doit pas dépasser 35%, et la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé quand l'entrée dans le bien est décalée par rapport au prêt, cas de la vente en l'état futur d'achèvement.

Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20% de leur production trimestrielle pour déroger aux deux critères. Cette marge n'est pas libre : depuis la décision du 29 juin 2023, au moins 70% doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, dont au moins 30% à des primo-accédants. Il ne reste donc que 6% de la production trimestrielle d'usage réellement libre.

Ce que vous pouvez emprunter, revenu par revenu

Les montants ci-dessous sortent du calculateur, aux paramètres du marché de l'été 2026. Le reste à vivre affiché est ce qui subsiste une fois la mensualité maximale prélevée : c'est le chiffre que la banque regarde juste après le taux d'effort, et il explique la plupart des refus sur des dossiers pourtant sous les 35%.

Ce qui déplace vraiment le montant

À revenus identiques, trois paramètres font bouger la capacité d'emprunt : la durée, le taux, et les crédits déjà en cours. Leur hiérarchie surprend, parce que celui dont on parle le moins pèse plus lourd que celui que tout le monde surveille.

Un crédit auto ordinaire retire donc plus de trois fois ce que retire une hausse de 0,7 point de taux. C'est la raison pour laquelle un conseiller demande systématiquement s'il reste des mensualités en cours, et pourquoi souscrire un financement de voiture six mois avant un achat immobilier est la décision la plus coûteuse du dossier.

Ce que la banque regarde en plus du taux d'effort

Le taux d'effort est un plafond, pas un feu vert. Trois éléments s'y ajoutent, tous absents des simulateurs : le reste à vivre, apprécié selon la composition du foyer, le saut de charge entre le loyer actuel et la future mensualité, et surtout les trois derniers relevés de compte, que l'établissement lit ligne par ligne. Découverts répétés, rejets de prélèvement, abonnements oubliés : rien de tout cela n'entre dans les 35%, et tout cela pèse sur la décision.

Présenter des relevés que la banque lit sans sourciller

Ces trois relevés se préparent en quatre-vingt-dix jours, pas la veille du rendez-vous. Trois applications couvrent les deux temps du sujet : voir ce que le compte absorbe réellement, puis couper ce qui n'a pas à y figurer.

Bankin’

Patrimoine

Agrégateur de comptes pour suivre toutes vos dépenses et votre budget en un seul endroit.

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Notre avis : L'agrégateur le plus abouti pour réunir tous ses comptes en une vue et voir, catégorie par catégorie, ce qui part chaque mois. C'est exactement la lecture que fera la banque, faite avant elle et avec le temps de corriger.

Bobby

PépiteFinances Perso

Suivez tous vos abonnements fixes (Netflix, Spotify, etc.) pour savoir exactement ce que vous payez.

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Notre avis : Le suivi d'abonnements, angle mort des dossiers de prêt : les prélèvements récurrents oubliés grèvent le reste à vivre sans jamais apparaître dans le taux d'endettement. Les recenser, c'est souvent récupérer plusieurs dizaines d'euros par mois.

Linxo

BudgetFrançais

L'agrégateur de comptes français historique : toutes vos banques dans une seule application, avec catégorisation automatique des dépenses et prévision du solde de fin de mois.

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Notre avis : Centré sur la prévision de solde plutôt que sur la catégorisation : il répond à la question qui compte ici, savoir si le compte finira chaque mois en positif une fois la future mensualité prélevée.

La mensualité ne dit rien du coût total

Deux prêts à la même mensualité peuvent différer de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la durée. Sur le dossier de référence, passer de vingt à vingt-cinq ans ajoute 35 008 € de capacité, mais 38 492 € d'intérêts : on achète du montant avec du temps, et le temps se paie. Le calculateur suivant donne le coût total et le tableau d'amortissement.