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Rembourser son prêt immobilier par anticipation

La loi vous laisse rembourser votre prêt immobilier avant l'heure, en partie ou en totalité. Voici comment faire la demande, ce que la banque peut facturer au plus, et comment choisir entre une mensualité plus basse et un prêt plus court.

Publié le

Rembourser une partie de son crédit immobilier en cours de route est un droit. Le code de la consommation le garantit à tout emprunteur, pour une partie du capital comme pour la totalité. Votre banque ne peut donc pas refuser. Elle peut en revanche poser deux limites, si votre contrat les prévoit. Il peut interdire les remboursements partiels égaux ou inférieurs à 10% du montant emprunté au départ, sauf s'il s'agit de solder le prêt. Il peut aussi prévoir une indemnité, dont la loi fixe le plafond.

Faire la demande

  1. 1Relire votre offre de prêt, à la rubrique du remboursement anticipé. Vous y trouverez le montant minimal accepté, un éventuel préavis et la clause d'indemnité, si elle existe.
  2. 2Demander une estimation à la banque, de préférence par écrit. La loi l'oblige à vous la fournir gratuitement et sans tarder, en chiffrant ce que le remboursement change pour vous.
  3. 3Comparer les deux façons d'employer la somme dans le calculateur ci-dessous. Vous pouvez garder la durée pour baisser la mensualité, ou garder la mensualité pour finir plus tôt.
  4. 4Envoyer la demande écrite avec le montant, la date souhaitée et l'option que vous préférez. Un courrier recommandé ou un message dans l'espace sécurisé de la banque garde une trace de la date.
  5. 5Demander le nouveau tableau d'amortissement une fois l'opération faite, et vérifier le capital restant, la mensualité et la date de la dernière échéance.

Remboursement anticipé de prêt

Intérêts économisés, durée ou mensualité, et indemnité plafonnée

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Indiquez le capital restant dû, qui figure sur votre tableau d'amortissement, le taux du prêt, les mois restants et la somme que vous envisagez de rembourser. Choisissez « Aucune » pour l'indemnité si votre contrat n'en prévoit pas.

Ce que la banque peut vous facturer

L'indemnité n'est due que si votre contrat la prévoit. Beaucoup d'emprunteurs l'ont négociée à zéro au moment de signer, il vaut donc la peine de vérifier avant de la compter. Quand elle existe, elle ne peut pas dépasser six mois d'intérêts sur la somme remboursée, calculés au taux moyen du prêt. Elle reste en outre limitée à 3% du capital restant dû avant le remboursement. C'est le plus petit des deux montants qui s'applique, et aucun autre frais ne peut s'y ajouter.

Prenons un prêt dont il reste 150 000 € à rembourser sur quinze ans, au taux de 3,3%. Vous remboursez 20 000 €. Six mois d'intérêts sur cette somme font 330 €, alors que 3% du capital restant dû représenteraient 4 500 €. Votre indemnité ne pourra donc pas dépasser 330 €.

Baisser la mensualité ou raccourcir le prêt

Dans le même exemple, si vous gardez la durée, la mensualité hors assurance passe de 1 058 € à 917 €. Vous économisez alors 5 384 € d'intérêts. Si vous gardez la mensualité, le prêt se termine 29 mois plus tôt et l'économie monte à 11 508 €, soit plus du double.

Cet écart vient de la vitesse à laquelle le capital diminue. En gardant la mensualité, vous remboursez le capital plus vite, et chaque euro de capital en moins cesse de produire des intérêts. Pourtant, la mensualité réduite a ses raisons. Elle redonne de la marge chaque mois, ce qui peut compter si vos revenus vont baisser, par exemple au moment de la retraite, ou si un autre projet se prépare. Avec vos propres chiffres, le calculateur affiche les deux résultats.

Pensez aussi à l'assurance emprunteur. Si sa cotisation est calculée sur le capital restant dû, elle baisse avec le remboursement. Si elle est calculée sur le capital initial, comme dans la plupart des contrats proposés par les banques, elle ne bouge pas tant que le contrat n'est pas recalculé. Posez la question à votre assureur avant de chiffrer votre gain.

Reste à savoir si cette somme ne serait pas mieux ailleurs. Rembourser par anticipation rapporte en quelque sorte le taux de votre prêt, sans risque et sans impôt. Si vous hésitez avec un placement, notre article où placer son argent compare ce que rapportent les livrets et l'assurance-vie. Gardez dans tous les cas une épargne de précaution, car l'argent rendu à la banque ne se récupère pas.

Questions fréquentes

Peut-on rembourser son prêt immobilier par anticipation à tout moment ?

Oui. Le code de la consommation laisse toujours l'emprunteur rembourser par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat peut seulement refuser un remboursement partiel égal ou inférieur à 10% du montant initial du prêt, sauf s'il solde le crédit.

Combien coûte l'indemnité de remboursement anticipé ?

Au plus six mois d'intérêts sur la somme remboursée, au taux moyen du prêt, sans dépasser 3% du capital restant dû. Elle n'est due que si le contrat la prévoit.

Vaut-il mieux rembourser au début ou à la fin du prêt ?

Plutôt au début. Les premières années, les mensualités servent surtout à payer des intérêts, donc chaque euro remboursé tôt en évite davantage. En fin de prêt, il reste peu d'intérêts à économiser, et l'indemnité pèse plus lourd face au gain.

Sources

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