Vérifier une augmentation de loyer
Une augmentation annuelle de loyer suppose une clause au bail, un trimestre de référence précis et une demande du bailleur. Comment refaire le calcul, et dans quels cas rien n'est dû.
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Le loyer d'une résidence principale, vide ou meublée, peut être augmenté une fois par an en cours de bail. C'est la seule augmentation possible sans travaux ni renouvellement, elle est encadrée de bout en bout, et surtout elle n'a rien d'automatique : sans clause au contrat et sans demande du bailleur, le loyer ne bouge pas.
Vérifier une augmentation reçue, dans cet ordre
- 1Chercher la clause de révision dans le bail, en général dans l'article consacré au loyer. Sans elle, la révision est interdite quel que soit l'indice, et le reste de la liste devient inutile.
- 2Relever le trimestre de référence qui y est inscrit. Faute de mention, c'est le dernier indice publié à la date de signature du contrat qui fait référence.
- 3Regarder la classe du diagnostic de performance énergétique, annexé au bail : un logement classé F ou G ne peut pas être révisé.
- 4Vérifier la date. Une révision par an, à la date prévue au contrat, à défaut à la date anniversaire du bail, et un an au plus tard pour la demander.
- 5Refaire le calcul. Loyer hors charges multiplié par l'indice du trimestre de référence, divisé par l'indice du même trimestre un an plus tôt, arrondi à la deuxième décimale.
- 6Vérifier la date d'effet. L'augmentation court à partir de la demande, jamais avant : les mois écoulés depuis la date de révision ne se rattrapent pas.
Révision de loyer (IRL)
Nouveau loyer selon l'indice INSEE en vigueur
Les indices sont ceux publiés par l'Insee, et le calcul se fait dans votre navigateur : ni le montant du loyer, ni l'adresse ne quittent la page.
Sans clause, il n'y a rien à réviser
La révision est une faculté que le contrat ouvre, pas un droit attaché au statut de bailleur : un bail muet fige le loyer jusqu'au renouvellement. Et une clause ne s'ajoute pas en cours de route par simple lettre, il y faut un avenant, donc l'accord du locataire. Reste au bailleur une autre voie, mais elle n'arrive qu'au terme du bail et obéit à ses propres conditions : la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué, qui suppose de produire des références de loyers du voisinage.
Le trimestre de référence n'est pas le dernier publié
C'est l'erreur la plus fréquente. L'Insee publie un indice par trimestre, et il est tentant de prendre le dernier paru. Or le bail fige un trimestre une fois pour toutes : s'il désigne le deuxième trimestre, la révision de chaque année se calcule sur le deuxième trimestre, comparé au deuxième trimestre de l'année précédente. Deux indices entrent dans le calcul, pas un de plus. Se tromper déplace le résultat de quelques euros par mois, ce qui ne se remarque presque jamais et se paie ensuite tous les mois.
Un an pour demander, et aucun rattrapage
La loi laisse au bailleur un an à compter de la date de révision pour manifester sa volonté, par un courrier que le recommandé rend simplement plus facile à prouver. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée : cette augmentation-là est perdue, et le loyer inchangé reste la base de la révision suivante. Demandée en retard mais dans le délai, elle ne vaut que pour l'avenir. Un bailleur qui réclame d'un coup trois années d'augmentations oubliées se trompe donc deux fois, sur le délai et sur la rétroactivité.
Si le compte n'y est pas
Le premier geste est un courrier au bailleur reprenant le calcul ligne à ligne, avec les deux indices retenus : la plupart des écarts viennent d'un trimestre mal reporté et se règlent là. Faute d'accord, la commission départementale de conciliation du département où se trouve le logement est compétente pour les litiges portant sur la révision : elle est gratuite et se saisit par simple lettre, le juge des contentieux de la protection tranchant ensuite si nécessaire. Les sommes versées à tort se réclament dans la limite de trois ans, délai de prescription commun aux actions nées d'un bail d'habitation.
Questions fréquentes
Je paie une augmentation depuis plusieurs mois alors que le bail ne prévoyait rien, puis-je récupérer la différence ?
Oui. Une augmentation appliquée sans clause de révision est indue, et les sommes versées à ce titre se réclament dans la limite de trois ans. Un courrier détaillant les mois concernés suffit le plus souvent, la conciliation venant ensuite s'il reste sans réponse.
Le propriétaire peut-il augmenter davantage que l'indice en cours de bail ?
Non, hors un cas prévu par la loi : des travaux d'amélioration réalisés dans le logement, à condition qu'une clause expresse du bail ou un accord écrit en fixe la majoration. L'entretien courant et les réparations n'en sont pas. En dehors de cela, une augmentation supérieure à la variation de l'indice ne peut se discuter qu'au renouvellement du bail.
Le bail ne mentionne aucun trimestre de référence, que faire ?
La règle de repli est prévue : c'est le dernier indice publié à la date de signature du contrat qui sert de référence. Le trimestre se retrouve donc à partir de la date du bail, en gardant à l'esprit qu'un indice ne paraît qu'une fois le trimestre terminé : le dernier publié à une date donnée n'est jamais celui du trimestre en cours, ni le plus souvent celui du trimestre précédent lorsque la signature tombe en début de trimestre.
Sources
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