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Vérifier une augmentation de loyer

Pour augmenter le loyer chaque année, le bailleur a besoin d'une clause dans le bail et d'un trimestre de référence précis, et il doit vous en faire la demande. Refaites le calcul, et repérez les cas où rien n'est dû.

Publié le Mis à jour le

Vous louez votre résidence principale, vide ou meublée, et votre bailleur annonce une hausse ? En cours de bail, le loyer peut augmenter une fois par an. C'est la seule hausse possible sans travaux ni renouvellement, et la loi l'encadre de bout en bout. Surtout, elle n'a rien d'automatique. Sans clause au contrat et sans demande du bailleur, le loyer ne bouge pas.

Vérifier une augmentation reçue, dans cet ordre

  1. 1Chercher la clause de révision dans le bail, en général dans l'article consacré au loyer. Sans elle, la révision est interdite quel que soit l'indice, et vous pouvez vous arrêter là.
  2. 2Relever le trimestre de référence qui y est inscrit. Si le bail n'en indique aucun, la référence est le dernier indice publié à la date de signature du contrat.
  3. 3Regarder la classe du diagnostic de performance énergétique, annexé au bail. Si le logement est classé F ou G, son loyer ne peut pas être révisé.
  4. 4Vérifier la date. La révision a lieu une fois par an, à la date prévue au contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Votre bailleur a un an au plus pour la demander.
  5. 5Refaire le calcul. Multipliez le loyer hors charges par l'indice du trimestre de référence, divisez par l'indice du même trimestre un an plus tôt, puis arrondissez à la deuxième décimale.
  6. 6Vérifier la date d'effet. L'augmentation s'applique à partir de la demande, jamais avant. Quant aux mois écoulés depuis la date de révision, ils ne se rattrapent pas.

Révision de loyer (IRL)

Nouveau loyer selon l'indice INSEE en vigueur

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Nous reprenons les indices publiés par l'Insee. Comme le calcul se fait dans votre navigateur, ni le montant du loyer ni l'adresse ne quittent la page.

Sans clause, il n'y a rien à réviser

Être bailleur ne donne pas, à soi seul, le droit de réviser le loyer. C'est le contrat qui l'ouvre, et un bail muet fige le loyer jusqu'au renouvellement. Votre bailleur ne peut pas non plus ajouter la clause en cours de route par simple lettre. Il lui faut un avenant, donc votre accord. Une autre voie existe pourtant au terme du bail, avec ses propres conditions. Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut demander sa réévaluation, en produisant des références de loyers du voisinage.

Le trimestre de référence n'est pas le dernier publié

C'est l'erreur la plus fréquente. L'Insee publie un indice par trimestre, et on est tenté de prendre le dernier paru. Or le bail fixe un trimestre une fois pour toutes. S'il désigne le deuxième trimestre, par exemple, chaque révision compare le deuxième trimestre de l'année à celui de l'année précédente. Seuls ces deux indices entrent dans le calcul. Une erreur de trimestre décale le résultat de quelques euros par mois. Presque personne ne remarque l'écart, et vous le payez ensuite chaque mois.

Un an pour demander, et aucun rattrapage

La loi laisse au bailleur un an à compter de la date de révision pour manifester sa volonté. Il le fait par courrier, le recommandé étant seulement plus facile à prouver. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée. Cette augmentation-là est perdue, et le loyer inchangé sert de base à la révision suivante. Si la demande arrive en retard mais dans le délai, elle ne vaut que pour l'avenir. Un bailleur qui réclame d'un coup trois années d'augmentations oubliées se trompe donc deux fois, sur le délai et sur la rétroactivité.

Si le compte n'y est pas

Commencez par écrire au bailleur en reprenant le calcul ligne à ligne, avec les deux indices retenus. Dans la plupart des cas, l'écart vient d'un trimestre mal reporté et se règle à ce stade. Faute d'accord, saisissez la commission départementale de conciliation du département où se trouve le logement, compétente pour les litiges de révision. Elle est gratuite et se saisit par simple lettre. Si nécessaire, le juge des contentieux de la protection tranche ensuite. Vous pouvez réclamer les sommes versées à tort dans la limite de trois ans, le délai de prescription commun aux actions nées d'un bail d'habitation. Si vous êtes de l'autre côté, bailleur, l'imposition d'un bien loué dépend d'abord de sa nature, ce que détaille notre fiche louer ses biens.

Questions fréquentes

Je paie une augmentation depuis plusieurs mois alors que le bail ne prévoyait rien, puis-je récupérer la différence ?

Oui. Une augmentation appliquée sans clause de révision est indue, et vous pouvez réclamer les sommes versées dans la limite de trois ans. Le plus souvent, un courrier qui détaille les mois concernés suffit. S'il reste sans réponse, passez par la conciliation.

Le propriétaire peut-il augmenter davantage que l'indice en cours de bail ?

Non, sauf dans un cas prévu par la loi. Si le bailleur réalise des travaux d'amélioration dans le logement, une clause expresse du bail ou un accord écrit peut en fixer la majoration. L'entretien courant et les réparations n'entrent pas dans ce cas. En dehors de lui, une hausse supérieure à la variation de l'indice ne se discute qu'au renouvellement du bail.

Le bail ne mentionne aucun trimestre de référence, que faire ?

Dans ce cas, la loi prend pour référence le dernier indice publié à la date de signature du contrat, et vous retrouvez le trimestre à partir de la date du bail. Attention, un indice ne paraît qu'une fois le trimestre terminé. Le dernier publié à une date donnée n'est donc jamais celui du trimestre en cours. Si la signature tombe en début de trimestre, ce n'est le plus souvent pas non plus celui du trimestre précédent.

Sources

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