Ce que gagne un salaire brut en net, ce que coûte un crédit, ce que rapporte une option fiscale : chaque simulateur applique les barèmes en vigueur et détaille son calcul, pour vérifier avant de décider.
Micro ou réel, vide ou meublé : impôt et prélèvements sociaux sur vos loyers
Les loyers que vous encaissez sont imposés deux fois : à l'impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale, et aux prélèvements sociaux de 17,2 pour cent. Ce qui change tout, c'est le régime. Au micro, un abattement forfaitaire remplace les charges : 30 pour cent en location vide, 50 pour cent en meublé, 30 pour cent pour un meublé de tourisme non classé, sous un plafond de recettes. Au réel, vous déduisez vos charges effectives, intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion. Cet outil calcule l'impôt et les prélèvements dans les deux régimes à partir de vos loyers, de vos charges et de votre tranche, et dit à partir de quel niveau de charges le réel devient le moins imposé.
Régime micro-foncier (abattement de 30%)
Total : 3 172 €, soit 33% des loyers.
Régime réel (charges déduites)
Total : 3 115 €, soit 32,4% des loyers.
Avec 9 600 € de loyers et 3 000 € de charges, le micro-foncier coûte 3 172 € et le réel 3 115 € : le réel est le moins imposé, de 57 €. L'abattement de 30% équivaut à 2 880 € de charges : en dessous, le micro l'emporte, au-dessus, le réel.
Revenus 2025 déclarés en 2026. Micro-foncier : 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de loyers ; micro-BIC : 50 % jusqu'à 77 700 €, ramenés à 30 % et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Prélèvements sociaux de 17,2 % dans les deux cas. Au réel, le meublé permet en plus d'amortir le bien et le mobilier, ce que cet outil ne modélise pas ; l'option pour le réel en location vide engage pour trois ans. Estimation hors contribution exceptionnelle et hors cas du loueur professionnel.
Comparez vos charges déductibles à l'abattement : au micro-foncier, 30 pour cent des loyers sont déduits sans justificatif. Si vos charges réelles dépassent ce montant, le réel réduit la base imposable, en particulier les premières années d'un crédit, quand les intérêts sont élevés, ou l'année de gros travaux. Attention, l'option pour le réel en location vide engage pour trois ans, et elle devient obligatoire au-delà de 15 000 euros de loyers.
En location vide, la différence est un déficit foncier, imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 euros par an, hors intérêts d'emprunt, ce qui réduit l'impôt sur vos autres revenus ; le surplus se reporte sur les loyers des dix années suivantes. En meublé, un déficit ne s'impute que sur les bénéfices de même nature des années suivantes. L'outil signale le déficit sans calculer cette imputation, qui dépend de vos autres revenus.
Parce qu'au réel, le loueur en meublé non professionnel amortit le bien et le mobilier, c'est-à-dire déduit chaque année une fraction de leur valeur, ce qui ramène souvent la base imposable à zéro pendant des années. Cet outil ne modélise pas l'amortissement, qui suppose une comptabilité et souvent un expert-comptable ; le résultat au réel pour un meublé est donc une borne haute de l'impôt réellement dû.
Un résultat qui vous paraît faux, une valeur périmée, un cas qui manque ? Signalez-le à contact@topapps.fr