Investissement locatif : du brut affiché au net après impôt

Le rendement qu'une annonce affiche est le plus flatteur des quatre qu'on peut calculer sur le même bien, et c'est le seul que le vendeur a intérêt à montrer. Entre lui et ce qui arrive vraiment sur votre compte, quatre lignes s'intercalent : les frais d'acquisition, qui grossissent le prix sans grossir le loyer ; les charges du propriétaire, que le locataire ne rembourse pas ; l'impôt, dont le régime pèse autant que le taux ; et le temps, qui révise le loyer d'un côté et prépare la plus-value de l'autre. Cet article suit un seul exemple du premier chiffre au dernier, avec les outils qui font le calcul sur votre propre bien.

Avant de calculer : le prix réel du quartier

Un rendement se calcule sur un prix d'achat, et le prix affiché n'est qu'une proposition. Trois services gratuits disent ce que vaut vraiment un bien avant de faire une offre.

Prix immobilier DVF

Service publicImmobilier

Le prix réel des ventes immobilières des 5 dernières années, sur une carte : tapez une adresse et voyez ce que se sont vendus les biens de la rue, au m² près.

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Notre avis : Le point de départ de tout calcul honnête : les prix effectivement payés dans la rue, tirés des actes notariés des cinq dernières années, au mètre carré. Une annonce qui s'en écarte de vingt pour cent ne se négocie pas comme une annonce dans la moyenne.

Jinka

PépiteImmobilier

L'application de recherche immobilière qui agrège les annonces de plus de 100 sites.

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Notre avis : Pour voir passer les annonces de tous les portails au même endroit, sans doublon, et être prévenu dès qu'un bien correspond aux critères : sur un marché où les bonnes affaires partent en quelques heures, la vitesse de l'alerte compte plus que la taille du catalogue.

Castorus

ImmobilierExtension

L'historique de prix d'une annonce immobilière : chaque baisse, chaque remise en ligne, et depuis combien de temps le bien est en vitrine. Une extension l'affiche directement dans l'annonce, sur les grands portails.

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Notre avis : L'information que l'annonce ne donne jamais : depuis combien de temps le bien est en vitrine, et combien de fois son prix a déjà baissé. C'est exactement ce qu'il faut savoir avant de proposer un prix, et l'extension l'affiche dans l'annonce elle-même.

Le rendement brut : le chiffre de l'annonce

Le rendement brut divise les loyers d'une année par le prix du bien. Un appartement acheté 200 000 € et loué 800 € par mois rapporte 9 600 € par an, soit 4,8 %. C'est le chiffre le plus simple à calculer, et celui qui sert à comparer deux biens entre eux, à condition de le calculer de la même façon pour les deux. La première erreur est là : le prix à retenir n'est pas le prix affiché mais le prix frais d'acquisition compris, ce qui ajoute dans l'ancien de l'ordre de 7 à 8 % que le loyer, lui, ignore. Un bien de 185 000 € affiché à 5,2 % de rendement en fait 4,8 % une fois les frais ajoutés, et notre article sur les frais de notaire détaille ce que ces frais contiennent, et pourquoi ils sont plus bas dans le neuf.

Le rendement brut a une autre limite, plus discrète : il traite un loyer comme un revenu certain. Or un logement vide entre deux locataires ne rapporte rien tout en coûtant la même chose, et un mois de vacance sur douze retire à lui seul un douzième du rendement. Le brut est donc une borne haute, jamais une prévision.

Le rendement net : ce que le locataire ne rembourse pas

Le rendement net retire des loyers tout ce qui reste à la charge du propriétaire. La taxe foncière d'abord, qui ne se récupère pas sur le locataire à l'exception de la part correspondant aux ordures ménagères. Les charges de copropriété non récupérables ensuite : les gros travaux votés en assemblée, les honoraires du syndic, le fonds de travaux, tout ce qui n'est pas dans la liste des charges que la loi permet de refacturer. L'assurance propriétaire non occupant, l'assurance loyers impayés si vous la prenez, et la gestion locative si vous la déléguez, un pourcentage des loyers écrit dans le mandat. Puis l'entretien courant, qui n'a pas de ligne dans une annonce et en a toujours une dans la réalité.

Sur notre exemple, une taxe foncière de 1 200 € et 2 000 € de charges annuelles ramènent les 9 600 € de loyers à 6 400 €, soit 3,2 % net. Le tiers du rendement affiché a disparu avant même que l'impôt n'intervienne, et sans aucune surprise : ces lignes étaient connues le jour de l'achat, il suffisait de les demander. L'avis de taxe foncière du vendeur, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le relevé de charges sont les trois documents à lire avant de signer.

Après impôt : le régime pèse autant que le taux

Les loyers d'une location vide sont des revenus fonciers, ajoutés aux autres revenus du foyer et imposés dans votre tranche, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Jusqu'à 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier s'applique de lui-même : un abattement forfaitaire de 30 %, et rien d'autre à déduire. Au-delà, ou sur option, le régime réel remplace le forfait par les charges réelles, taxe foncière, travaux, assurances, frais de gestion et intérêts d'emprunt compris. L'option pour le réel engage pour trois ans, et elle est irrévocable sur cette durée.

Le choix se fait sur une seule comparaison : vos charges déductibles dépassent-elles 30 % des loyers ? Sur notre exemple, l'abattement vaut 2 880 € quand les charges réelles font 3 200 € : le réel l'emporte, de peu. Dans la tranche à 30 %, le micro-foncier coûte 3 172 € d'impôt et de prélèvements, le réel 3 021 €. Une fois cet impôt retiré, il reste 3 379 € sur 9 600 € de loyers, soit 1,69 % du prix du bien. C'est le rendement net après impôt, et c'est le seul qui se compare à un livret ou à une assurance-vie. Avec un crédit, les intérêts des premières années suffisent presque toujours à faire basculer le choix vers le réel.

La location meublée suit d'autres règles, et elles sont plus favorables au propriétaire. Les loyers y sont des bénéfices industriels et commerciaux, avec un micro-BIC à 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € de recettes en 2025 et 83 600 € à partir de 2026. Au réel, le meublé permet en plus d'amortir le logement et le mobilier, ce qui efface souvent tout revenu imposable pendant des années. Deux réserves : un meublé de tourisme non classé retombe à 30 % d'abattement et 15 000 € de plafond, et depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage se rembourse donc en partie le jour de la vente.

La révision annuelle : ce que le loyer rattrape, et ce qu'il ne rattrape pas

Un loyer ne se révise qu'une fois par an, et seulement si le bail contient une clause de révision. Sans cette clause, il reste fixe jusqu'au prochain bail. La hausse est plafonnée par la variation sur un an de l'indice de référence des loyers, que l'INSEE publie chaque trimestre : le nouveau loyer est l'ancien multiplié par l'indice du trimestre de référence, divisé par le même indice un an plus tôt. Au deuxième trimestre 2026, l'indice vaut 148,37 contre 146,68 un an avant, soit +1,15 % : nos 800 € deviennent 809,22 €, une hausse de 9,22 € par mois, ou 111 € sur l'année.

Trois règles décident de ce que cette révision vaut vraiment. Elle n'est pas rétroactive : un propriétaire qui oublie de l'appliquer perd l'année écoulée, et s'il laisse passer un an après la date prévue au bail, il est réputé y avoir renoncé pour cette année-là. Elle est interdite sur un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, pour tout bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole : un bien mal classé a donc un loyer gelé, en plus des interdictions de louer qui s'échelonnent depuis 2025. Et elle ne suit que l'indice, jamais le marché : dans une ville où les loyers montent plus vite, l'écart se creuse jusqu'au changement de locataire. Côté locataire, la même arithmétique permet de contrôler la lettre reçue, ce que détaille notre fiche pour vérifier une augmentation de loyer.

À la revente : l'horloge de la plus-value

Le dernier rendement est celui qui se joue le jour de la vente, et il a sa propre fiscalité. La plus-value, différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des frais d'acquisition et des travaux, supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement qui commence à la sixième année de détention : 6 % par an pour l'impôt, 1,65 % pour les prélèvements. L'impôt disparaît au-delà de 22 ans, les prélèvements sociaux au-delà de 30 ans, et une taxe supplémentaire s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. La résidence principale, elle, est exonérée, ce qui ne concerne pas un bien loué.

Un bien acheté 200 000 € frais compris et revendu 260 000 € après dix ans dégage 60 000 € de plus-value. Après cinq années pleines d'abattement, l'impôt porte sur 42 000 € et les prélèvements sur 55 050 € : environ 17 400 € en tout, soit près de trente pour cent du gain. La même vente à vingt-trois ans ne paierait plus que les prélèvements sociaux. C'est la raison pour laquelle un investissement locatif se raisonne sur la durée de détention autant que sur le rendement annuel : les deux horloges ne tournent pas à la même vitesse.

Percevoir des loyers sans acheter un bien entier

Si le net après impôt ne vaut pas, à vos yeux, la gestion d'un appartement, trois plateformes françaises découpent l'immobilier en parts. Elles n'ont ni la fiscalité ni les garanties d'un bien détenu en direct, et leur capital n'est pas garanti.

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Notre avis : Le plus proche de la location en direct : une fraction d'un immeuble de rendement déjà loué, et une part des loyers versée en proportion, sans locataire à trouver ni assemblée générale à suivre. La contrepartie est la liquidité, la revente d'une part dépendant de la plateforme.

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Investissement immobilier fractionné permettant d'acheter des "briques" de biens locatifs.

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Notre avis : Même principe de fraction de bien, avec un ticket d'entrée de quelques dizaines d'euros, ce qui permet de répartir une petite somme sur plusieurs immeubles au lieu de tout mettre dans un seul. À traiter comme un placement risqué, pas comme un livret : ni rendement ni revente garantis.

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Notre avis : Ce n'est pas du fractionné mais du prêt : vous financez un opérateur immobilier sur un projet précis, contre des intérêts sur quelques mois ou années, sans jamais percevoir de loyer. Le risque est celui du promoteur, retard ou défaut, et le ticket d'un euro sert surtout à diversifier.