Ce que gagne un salaire brut en net, ce que coûte un crédit, ce que rapporte une option fiscale : chaque simulateur applique les barèmes en vigueur et détaille son calcul, pour vérifier avant de décider.
Résidence principale : coût et patrimoine comparés année par année
Acheter ou louer sa résidence principale est la question de logement la plus posée, et la réponse ne tient pas dans un chiffre unique : elle dépend du prix, du loyer d'un logement équivalent, du temps que vous comptez rester et de ce que votre apport rapporterait s'il restait placé. Ce comparateur suit les deux situations année par année. Il calcule les frais d'acquisition et la mensualité avec les mêmes formules que les calculateurs de frais de notaire et de crédit immobilier du site, y ajoute la taxe foncière, les charges et les frais de revente, puis compare ce qu'il vous resterait dans chaque cas : la valeur du bien moins le capital restant dû d'un côté, l'apport placé et les économies de loyer de l'autre. La courbe montre l'année à partir de laquelle l'achat laisse plus de patrimoine que la location.
Si vous achetez
Si vous louez
Au bout de 10 ans, l'achat laisse un patrimoine inférieur de 11 259 € à celui de la location : 275 628 € de bien, net des frais de revente, moins 139 668 € de capital restant dû, contre 147 220 € d'épargne pour le locataire, apport placé compris.
Le patrimoine de l'acheteur dépasse celui du locataire à partir de la 14ᵉ année, et le reste ensuite. Sommes versées sur 10 ans : 237 062 € pour l'achat (apport, mensualités, taxe foncière et charges), 115 589 € de loyers pour la location.
Patrimoine si vous achetez
Patrimoine si vous louez
Durée de comparaison : 10 ans
Les deux ménages partent avec le même apport et sortent la même somme chaque mois : celui qui dépense le moins place la différence au rendement indiqué, net d'impôt. Taxe foncière et charges suivent l'évolution du loyer. Hors modèle : taxe d'habitation (supprimée sur la résidence principale), travaux exceptionnels, prêt à taux zéro, aides au logement. Les frais d'acquisition sont ceux du calculateur de frais de notaire. Ce calcul n'est pas un conseil : les hypothèses d'évolution des prix et des loyers sont les vôtres, et elles décident du résultat.
Il n'y a pas de durée universelle. Les frais d'acquisition et de revente, environ un dixième du prix dans l'ancien, sont perdus dès la signature, et ils se rattrapent plus ou moins vite selon l'écart entre la mensualité et le loyer, la hausse des prix et le rendement de votre épargne. Le croisement se situe souvent entre cinq et dix ans, mais il peut ne jamais arriver si les prix stagnent et que les loyers sont bas par rapport aux prix. L'outil calcule la vôtre à partir de vos chiffres, sans en tirer de conseil.
Parce que l'argent qu'il n'a pas mis dans un bien ne disparaît pas. Le comparateur suppose qu'il place l'apport qu'il aurait versé, puis chaque mois la différence entre le coût du propriétaire et son loyer quand celui-ci est plus bas. Sans cette hypothèse, la comparaison serait faussée en faveur de l'achat : c'est l'oubli des raisonnements du type « un loyer, c'est de l'argent jeté par les fenêtres », qui ne comptent ni les intérêts, ni les taxes, ni les frais que paie le propriétaire, ni le rendement que le locataire tire de son épargne.
Ce sont les deux entrées qui pèsent le plus sur le résultat, et personne ne les connaît à l'avance. Une façon prudente de faire est de partir de l'inflation, autour de 1,5 à 2 pour cent par an, puis de tester des scénarios plus et moins favorables pour voir si la conclusion tient. Si l'achat ne l'emporte que dans le scénario le plus optimiste, le résultat repose sur un pari sur les prix plutôt que sur les chiffres de votre projet.
Un résultat qui vous paraît faux, une valeur périmée, un cas qui manque ? Signalez-le à contact@topapps.fr